Einzug trotz Baumängeln gilt nicht automatisch als Bauabnahme

Wer eine neu errichtete Immobilie bezieht, kann damit unter bestimmten Umständen die Bauleistung stillschweigend abnehmen. Anders liegt der Fall jedoch, wenn der Käufer zuvor wesentliche Baumängel gerügt hat und diese beim Einzug noch nicht beseitigt wurden. Das hat das Oberlandesgericht Koblenz entschieden (Urteil vom 20.03.2025, Az. 2 U 112/24).

Streit um Baumängel trotz Einzug und Kaufpreiszahlung

Im konkreten Fall ging es um Baumängel am Gemeinschaftseigentum einer neu errichteten Wohnanlage. Bei einer Begehung wurden zahlreiche Mängel und ausstehende Restleistungen festgestellt, insbesondere an der Fassadenverkleidung. Obwohl die Mängel nicht behoben wurden, nutzten die Erwerber ihre Wohnungen und zahlten den Kaufpreis vollständig.

Die Bauträger vertraten die Auffassung, dass die Erwerber durch die Nutzung der Immobilie und die Zahlung der Schlussrate die Bauleistung stillschweigend abgenommen hätten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte dagegen einen Kostenvorschuss für die Beseitigung der Baumängel.

OLG Koblenz: Keine stillschweigende Abnahme bei vorheriger Mängelrüge

Das Oberlandesgericht Koblenz stellte klar, dass der Einzug in eine Immobilie nicht zwangsläufig als Bauabnahme zu werten ist. Zwar könne eine Abnahme gemäß § 640 BGB auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Voraussetzung sei jedoch, dass aus dem Verhalten des Erwerbers eindeutig hervorgehe, dass er die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgerecht billige.

Habe der Käufer bereits vor dem Einzug ausdrücklich wesentliche Mängel gerügt und deshalb die Abnahme verweigert, könne die anschließende Nutzung der Immobilie regelmäßig nicht als stillschweigende Abnahme angesehen werden. Das gelte jedenfalls dann, wenn die beanstandeten Mängel zum Zeitpunkt des Einzugs weiterhin bestehen.

Nach Auffassung des Gerichts müsse der Erwerber seine Abnahmeverweigerung nach dem Einzug auch nicht erneut erklären. Ebenso wenig lasse sich allein aus der vollständigen Kaufpreiszahlung schließen, dass er die mangelhafte Bauleistung akzeptiere.

Im entschiedenen Fall waren die Mängel an der Fassade dokumentiert und trotz entsprechender Beanstandungen nicht beseitigt worden. Eine vorbehaltlose Abnahme ließ sich deshalb weder aus der Nutzung der Wohnungen noch aus der Zahlung der Schlussraten ableiten.

Fazit: Einzug und Kaufpreiszahlung ersetzen nicht die Bauabnahme

Die Entscheidung verdeutlicht, dass der Einzug in eine neu errichtete Immobilie nicht automatisch mit einer Bauabnahme gleichzusetzen ist. Haben Erwerber zuvor wesentliche Baumängel gerügt, kann die anschließende Nutzung der Immobilie nicht ohne Weiteres als Zustimmung zur Bauleistung gewertet werden. Das gilt auch bei vollständiger Zahlung des Kaufpreises.

Das Urteil ist rechtskräftig. Der Bundesgerichtshof hat die gegen die Nichtzulassung der Revision gerichtete Beschwerde mit Beschluss vom 14.01.2026 (Az. VII ZR 54/25) zurückgewiesen.

Quellen: BGH, Beschluss vom 14.01.2026 – VII ZR 54/25; OLG Koblenz, Urteil vom 20.03.2025 – 2 U 112/24